§ 10 WoGG

Belastung

(1) Belastung sind die Kosten für den Kapitaldienst und die Bewirtschaftung von Wohnraum in vereinbarter oder festgesetzter Höhe.

(2) Die Belastung ist von der Wohngeldbehörde (§ 24 Abs. 1 Satz 1) in einer Wohngeld-Lastenberechnung zu ermitteln. Von einer vollständigen Wohngeld-Lastenberechnung kann abgesehen werden, wenn die auf den Wohnraum entfallende Belastung aus Zinsen und Tilgungen den nach § 12 Abs. 1 maßgebenden Höchstbetrag erreicht oder übersteigt.

Verwaltungsvorschrift zu § 10 WoGG

10.01 Wohngeld-Lastenberechnung

Zur Aufstellung der Wohngeld-Lastenberechnung können von den in § 23 Abs. 1 WoGG genannten Personen außer den Angaben über Fremdmittel und Belastung weitere Angaben verlangt werden, wenn und soweit die Entscheidung über den Lastenzuschussantrag dies erfordert.

10.02 Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

(1) Zu dem Grundstück, das nach § 9 Abs. 3 Satz 1 WoGV in die Wohngeld-Lastenberechnung einzubeziehen ist, gehört nicht die zu einer Kleinsiedlung oder einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle gepachtete Landzulage.

(2) Garagen im Sinne des § 15 Abs. 3 WoGV sind Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dienen.

10.03 Fremdmittel

Fremdmittel im Sinne des § 10 WoGV können Dauer-, Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel sein.

10.04 Darlehen

(1) Bei Darlehen (§ 10 Nr. 1 WoGV) ist es unerheblich, wer sie gewährt hat.

(2) Zu den Darlehen rechnen auch Zusatzdarlehen zu einem Hauptdarlehen zum Ausgleich der Geldbeschaffungskosten (Tilgungsstreckungsdarlehen).

(3) Zu den Darlehen rechnen nicht Gehaltsvorschüsse, Mietvorauszahlungen und verlorene Baukostenzuschüsse.

10.05 Gestundete öffentliche Lasten

Zu den gestundeten öffentlichen Lasten des Grundstücks im Sinne des § 10 Nr. 3 WoGV rechnen insbesondere verrentete Erschließungsbeiträge (vgl. § 135 Abs. 2 BauGB).

10.06 Wohnungsbau, Modernisierung

10.061 Wohnungsbau

(1) Wohnungsbau im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoGV ist das Schaffen von Wohnraum durch

  • Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wird,
  • Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch welche die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
  • Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder
  • Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

(2) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Abs. 1 WoFG oder der entsprechenden Gesetze der Länder.

10.062 Modernisierung

(1) Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WoGV sind bauliche Maßnahmen, die

  • den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen. Das sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

a) des Zuschnitts des Wohnraums,

b) der Belichtung und Belüftung,

c) des Schallschutzes,

d) der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,

e) der sanitären Einrichtungen,

f) der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,

g) der Funktionsabläufe in Wohnräumen,

h) der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt;

  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Dazu können der Anbau, insbesondere soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs erforderlich ist, und besondere bauliche Maßnahmen, die bauliche Barrieren für Behinderte, Unfallverletzte und alte Menschen beseitigen, gehören;
  • nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Solche bauliche Maßnahmen sind insbesondere Maßnahmen zur

a) wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken,

b) wesentlichen Verminderungdes Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen,

c) Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Versorgung mit Wärme, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme- Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird,

d) Rückgewinnung von Wärme,

e) Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen,

f) Nutzung von Regenwassersammelanlagen für Brauchwasser,

g) Einbau von Wasserzählern.

(2) Die durch Maßnahmen der Verbesserung des Gegenstandes der Wohngeld-Lastenberechnung verursachten Instandsetzungen gelten auch als Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WoGV. Aufwendungen für Instandhaltungen unter Einschluss von Instandsetzungen (vgl. § 28 Abs. 1 Satz 2 II. BV) werden im Übrigen durch den Pauschbetrag nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WoGV abgegolten.

(3) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Abs. 1 WoFG oder der entsprechenden Gesetze der Länder.

10.063 Bezugnahme auf den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

Die baulichen Maßnahmen nach den Nummern 10.061 und 10.062 müssen sich auf den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung beziehen (§ 9 Abs. 1 WoGV). In den Fällen des § 3 Abs. 2 WoGG kann sich die bauliche Maßnahme allein oder zusätzlich auf zugehörige Nebengebäude, Anlagen und bauliche Einrichtungen sowie auf das Grundstück beziehen (§ 9 Abs. 3 WoGV).

10.07 Erwerbskosten

(1) Zu den Erwerbskosten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 WoGV gehören auch die durch den Erwerb des Gebäudes oder der Wohnung verursachten Nebenkosten, insbesondere Gerichts- und Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten, Gebühren für Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen sowie Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundstückswertes.

(2) Zu den Erwerbskosten gehören ferner Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Grundstück (§ 9 Abs. 3 WoGV) betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, jedoch mit Ausnahme der Kosten für die dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen.

10.08 Ersetzung von Fremdmitteln

(1) Wird ein Darlehen durch ein anderes, z. B. ein zinsgünstigeres Fremdmittel ersetzt (§ 11 Abs. 2 WoGV), darf in der Wohngeld-Lastenberechnung nur der Teilbetrag des ursprünglichen Fremdmittels ausgewiesen werden, der bis zu dessen Ersetzung noch nicht getilgt war; ein Disagio (Unterschied zwischen Darlehensbetrag und Auszahlungsbetrag) kann nicht berücksichtigt werden.

(2) Die Höhe des bei der Ersetzung noch nicht getilgten Teilbetrages ist nachzuweisen (§ 60 SGB I). Erforderlichenfalls kann die Zustimmung zur Anforderung entsprechender Belege insbesondere bei Kreditinstituten eingeholt werden (§ 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SGB I). Diese haben geführte Konten als Bestandteil ihrer Handelsbücher und Buchungsbelege zehn Jahre aufzubewahren (§ 257 Abs. 1 Nr. 1 und 4 in Verbindung mit Abs. 4 und 5 HGB).

(3) Übersteigen neu aufgenommene Fremdmittel den im Zeitpunkt der Ersetzung noch nicht getilgten Betrag der ursprünglichen Fremdmittel, darf der übersteigende Betrag nur insoweit zusätzlich in der Wohngeld- Lastenberechnung ausgewiesen werden, als er nachweislich zur Finanzierung eines in § 11 Abs. 1 WoGV bezeichneten Zwecks gedient hat.

10.09 Ablösung von Fremdmitteln

(1) Einer Ablösung im Sinne der Ablösungsverordnung (§ 11 Abs. 2 WoGV) steht die Ablösung von Fremdmitteln gleich, auf welche die Ablösungsverordnung entsprechend angewandt wird, z. B. die Ablösung von Darlehen aus Wohnungs-fürsorgemitteln des Bundes oder eines Landes.

(2) Ablösungsbetrag im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 WoGV ist der Betrag, der zur Ablösung des öffentlichen Baudarlehens erforderlich war; ein Disagio kann nicht berücksichtigt werden.

(3) Die Höhe des Ablösungsbetrags ist nachzuweisen (§ 60 SGB I). Übersteigen die neu aufgenommenen Fremdmittel den Ablösungsbetrag, ist Nummer 10.08 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

10.10 Nicht auszuweisende Fremdmittel

Fremdmittel sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nicht auszuweisen, wenn für sie in dem nach § 8 Satz 1 WoGV maßgebenden Zeitraum keine Belastung aufzubringen ist (z. B. weil die Leistungen gestundet oder noch nicht fällig sind). Das gilt auch, wenn die Fremdmittel getilgt sind, im Grundbuch jedoch die Eintragung der Belastung noch nicht gelöscht ist.

10.011 Zinsen und Tilgungen

Zinsen und Tilgungen sind bei dem Darlehen auszuweisen, für das sie geleistet werden. Zinsen und Tilgungen für ein Zusatzdarlehen (Nummer 10.04 Abs. 2) sind bei dem Zusatzdarlehen, nicht bei dem Hauptdarlehen auszuweisen.

10.012 Laufende Nebenleistungen

Zu den laufenden Nebenleistungen im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoGV gehören nicht die Prämien für eine Risiko-Lebensversicherung, deren Abschluss die Bausparkasse zur Absicherung eines Bauspardarlehens vor dessen Auszahlung verlangt oder empfiehlt.

10.013 Renten

Renten im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 WoGV sind Leistungen, bei denen die in bestimmten Zeiträumen zu erbringenden Teilbeträge, nicht aber die Gesamtsumme bekannt ist.

10.014 Sonstige wiederkehrende Leistungen

Die Überlassung von Räumen und Flächen an Dritte ist keine wiederkehrende Leistung im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 WoGV.

10.015 Prämien für Personenversicherungen und Bausparverträge

Prämien für Personenversicherungen zur Rückzahlung einer Festgeldhypothek und Bausparbeiträge, die zur Ablösung höherverzinslicher Darlehen zweckgebunden sind, sind keine Belastung im Sinne des WoGG, wenn sie die in § 12 Abs. 1 Satz 2 WoGV genannten Beträge übersteigen.

10.016 Abschreibungen, Zinsen für Eigenleistungen

Abschreibungen für den selbstgenutzten Wohnraum und Zinsen für Eigenleistungen sind keine Belastung im Sinne des WoGG.

10.017 Pauschbetrag für Instandhaltungs- und Betriebskosten

(1) Der Ansatz des in § 13 Abs. 2 WoGV genannten Pauschbetrags ist unabhängig davon, ob und in welcher Höhe Instandhaltungs- und Betriebskosten tatsächlich entstanden sind oder entstehen.

(2) Der Pauschbetrag ist anzusetzen

  • bei Wohnräumen für die gesamte Wohnfläche ohne Rücksicht darauf, welchen Zwecken sie dienen,
  • bei Geschäftsräumen für die gesamte Nutzfläche.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von

  • Zubehörräumen,
  • Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, wie z. B. Hobbyräume und Spielräume im Keller, sowie
  • Geschäftsräumen (vgl. § 2 Abs. 3 WoFlV).

(4) Geschäftsräume im Sinne des § 13 Abs. 2 Satz 1 WoGV sind Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf Dauer für andere als Wohnzwecke, insbesondere gewerbliche oder berufliche Zwecke, geeignet sind.

10.018 Grundsteuer

Die für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung zu entrichtende Grundsteuer (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WoGV) ist in der Wohngeld-Lastenberechnung neben dem Pauschbetrag für die Instandhaltungs- und Betriebskosten anzusetzen. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten Person nachzuweisen.

10.019 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nur anzusetzen, wenn sie an einen Dritten, z. B. an ein Wohnungs- oder Siedlungsunternehmen, zu leisten sind. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten Person nachzuweisen.

10.020 Ansatz des Nutzungsentgelts

(1) § 14 Abs. 1 Satz 3 WoGV ist in der Regel anzuwenden, wenn das Nutzungsentgelt als Vorschuss an den Verkäufer gezahlt wird oder die Abrechnung erst später (z. B. beim Eigentumsübergang) stattfindet.

(2) Die Vorschrift ist auch auf einzelne Bestandteile des Nutzungsentgelts anzuwenden, wenn diese nicht aufgegliedert werden können, z. B. wenn die Höhe des Kapitaldienstes noch nicht endgültig feststeht und deshalb vorläufig ein Pauschbetrag zu zahlen ist.

(3) Gibt die wohngeldberechtigte Person das Nutzungsentgelt ohne Aufgliederung der Kostenbestandteile an, hat die Wohngeldbehörde zu klären, ob eine Aufgliederung möglich ist; dazu kann sie eine Bescheinigung des Empfängers des Nutzungsentgelts verlangen.

10.021 Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung

Das Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung steht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WoGG im pflichtgemäßen Ermessen der Wohngeldbehörde. In den Fällen, in denen Besonderheiten zu berücksichtigen sind (z. B. weil bestimmte Teile der Belastung nach § 11 Abs. 2 oder 3 WoGG nicht zu berücksichtigen sind), ist eine Wohngeld- Lastenberechnungdurchzuführen.

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