§ 9 WoGG – Miete

(1) Miete ist das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum auf Grund von Mietverträgen oder ähnlichen Nutzungsverhältnissen einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen.

(2) Bei der Ermittlung der Miete nach Absatz 1 bleiben folgende Kosten und Vergütungen außer Betracht:

1. Heizkosten und Kosten für die Erwärmung von Wasser,

2. Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, soweit sie den in Nummer 1 bezeichneten Kosten entsprechen,

3. die Kosten der Haushaltsenergie, soweit sie nicht von den Nummern 1 und 2 erfasst sind,

4. Vergütungen für die Überlassung einer Garage sowie eines Stellplatzes für Kraftfahrzeuge,

5. Vergütungen für Leistungen, die über die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum hinausgehen, insbesondere für allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste.

Ergeben sich diese Beträge nicht aus dem Mietvertrag oder entsprechenden Unterlagen, sind Pauschbeträge abzusetzen.

(3) Im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ist als Miete der Mietwert des Wohnraums zu Grunde zu legen. Im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ist als Miete der Höchstbetrag nach § 12 Abs. 1 zu Grunde zu legen.

Verwaltungsvorschrift zu § 9 WoGG

Zu § 9 Abs. 1

9.11 Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen sein. Entsprechendes gilt für die Vereinbarung eines dem Mietverhältnis ähnlichen Nutzungsverhältnisses.

9.12 Vereinbartes Entgelt

(1) Das vereinbarte Entgelt ist der Betrag, der sich aus dem Mietvertrag oder einer diesen Vertrag ergänzenden Vereinbarung ergibt. In Fällen der Mietminderung ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter oder ein rechtskräftiges Urteil erforderlich. Dagegen ist eine einseitige Mietminderung durch den Mieter nicht zu berücksichtigen.

(2) Im Fall eines gemeinsamen Mietverhältnisses von Personen, die keine Haushaltsmitglieder im Sinne des § 5 Abs. 1 bis 5 WoGG sind, ist als Entgelt der Betrag anzusetzen, der dem Anteil an der Gesamtzahl der Mietparteien entspricht, es sei denn, dass sich aus dem Mietvertrag oder einer Vereinbarung der Mieter im Innenverhältnis etwas anderes ergibt.

9.13 Umlagen

Zur Miete gehören auch die in § 2 Nr. 1, 2, 3 und 7 bis 17 BetrKV genannten Betriebskosten ohne Rücksicht darauf, ob sie in der Miete enthalten sind oder als Umlagen neben der Miete erhoben werden.

9.14 Zuschläge

(1) Untermietzuschläge (d. h. der von der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter an die Vermieterin oder den Vermieter zu zahlende Mehrbetrag, der die zusätzliche Abnutzung des gemieteten Wohnraums durch die Untermieterin oder den Untermieter abgilt) und Zuschläge für die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken gehören zur Miete.

(2) Zur Miete gehören auch Zuschläge im Sinne des § 26 Absatz 1 Nummer 3, 4 und 5 NMV

1.wegen Ausgleichszahlungen bei der Freistellung von Bindungen öffentlich geförderter Wohnungen nach § 7 WoBindG,

2.zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen, die nur für einen Teil der Wohnungen des Gebäudes entstehen, und

3.für Nebenleistungen der Vermieterin oder des Vermieters, soweit sie die Überlassung von Wohnraum betreffen und nicht unter § 9 Absatz 2 WoGG fallen.

9.15 Vergütungen

Zur wohngeldfähigen Miete rechnen Vergütungen für die Überlassung von (Einbau-)Möbeln, für übliche elektrische Haushaltsgeräte und für einen Hausgarten. Dagegen gehören die Vergütungen für die Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes nicht zur wohngeldfähigen Miete (vgl. § 9 Absatz 2 Satz 1 Nummer 4 WoGG).

9.16 Zahlungen an Dritte

Zu den Beträgen im Sinne des § 2 Absatz 1 WoGV gehören z. B. die Gebühren für Straßenreinigung, Abwasserbeseitigung und Müllabfuhr, wenn sie von der Mieterin oder dem Mieter unmittelbar an die Gemeinde bezahlt werden.

Zu § 9 Absatz 2

9.21 Eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser

(1) Eine eigenständig gewerbliche Lieferung liegt vor, wenn die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht lediglich als Teil der Verpflichtungen aus einem Miet- oder Nutzungsverhältnis erfolgt, sondern aufgrund selbständiger Vereinbarungen mit der Vermieterin oder dem Vermieter oder einer oder einem Dritten.

(2) Erfasst wird jede Art der eigenständig gewerblichen Wärme- und Warmwasserlieferung, unabhängig davon, ob sie im Liefervertrag als Direkt-, Nah- oder Fernwärmelieferung bezeichnet wird. Die eigenständige Lieferung kann aus zentralen, dezentralen oder verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1 WoGV erfolgen.

(3) Zu den Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, die bei der Miete außer Betracht bleiben, gehören das Entgelt für die Lieferung von Wärme und Warmwasser und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 2 Nummer 4 Buchstabe a BetrKV. Außer Betracht bleiben auch die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen im Sinne des § 2 Nummer 6 Buchstabe b BetrKV (vgl. § 6 Absatz 1 Nummer 2 WoGV).

9.22 Übrige Kosten der Haushaltsenergie

Nach § 9 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 WoGG bleiben die Kosten der Haushaltsenergie, die nicht schon zu den abzusetzenden Betriebskosten für Heizung und Warmwasser im Sinne von Nummer 1 und 2 zählen, bei der Ermittlung der Miete außer Betracht. Diese in einem Pauschalmietvertrag enthaltenen übrigen Kosten der Haushaltsenergie sind im Wesentlichen laufende Energiekosten für Haushaltsgeräte (wie etwa Strom oder Gas zum Kochen) oder Strom für Beleuchtung.

9.23 Vergütungen für die Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes für Kraftfahrzeuge

Vergütungen für Garagen oder für andere Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge bleiben bei der Miete außer Betracht (vgl. § 9 Absatz 2 Satz 1 Nummer 4 WoGG). Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dienen (z. B. auch Tiefgaragen); zu den Stellplätzen für Kraftfahrzeuge (vgl. § 6 Absatz 2 Nummer 4 WoGV) zählen auch Carports. Zur Berücksichtigung von Garagen bzw. Stellplätzen bei der Lastenberechnung vgl. § 15 Absatz 3 WoGV, Nummer 10.02 Absatz 2.

9.24 Pauschbeträge

(1) Ergeben sich die Beträge für die nach § 9 Absatz 2 Satz 1 außer Betracht bleibenden (d. h. von der Miete abzuziehenden) Heizkosten, die Kosten für die Erwärmung von Wasser, die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, die Kosten der Haushaltsenergie und die Vergütungen für die Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes für Kraftfahrzeuge nicht aus dem Mietvertrag oder entsprechenden Unterlagen, sind nach § 9 Absatz 2 Satz 2 die in § 6 Absatz 2 WoGV genannten Pauschbeträge heranzuziehen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Gesamtbetrag der Pauschbeträge nach § 6 Absatz 2 WoGV einen im Mietvertrag oder entsprechenden Unterlagen bezifferten Gesamtbetrag für sogenannte Nebenkosten übersteigt oder unterschreitet. Sollte sich durch die Anwendung des Satzes 2 die zu berücksichtigende Miete in einem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der WoGVwV im Jahr 2017 laufenden BWZ verringern, so ist die verringerte Miete erst im folgenden BWZ bei der Wohngeldberechnung zugrunde zu legen. Allein die im Vergleich zur WoGVwV 2016 geänderte Verwaltungspraxis löst keine Neuentscheidung von Amts wegen nach § 27 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 WoGG aus.

Beispiel (Ermittlung der Miete nach § 9 Absatz 2 WoGG; Pauschbeträge für die Nebenkosten nach § 6 Absatz 2 WoGV sind höher als der Gesamtbetrag für die pauschalen Nebenkosten):

Der Mietvertrag für zwei zu berücksichtigende Haushaltsmitglieder weist einen Betrag von 400 Euro für die Nettokaltmiete und einen Betrag von pauschal 100 Euro für die Nebenkosten (d. h. die Umlagen nach der BetrKV, Heiz- und Warmwasserkosten, Kosten der Haushaltsenergie) aus. Die Größe der Wohnung beträgt 70 m2. Die Vergütung für eine mitvermietete Garage geht nicht aus dem Mietvertrag hervor.

Folge: Die Heiz- und Warmwasserkosten, die Kosten der Haushaltsenergie und die Vergütung für die Überlassung einer Garage bleiben bei der Ermittlung der Miete außer Betracht (vgl. § 9 Absatz 2 Satz 1 WoGG), nicht aber die Umlagen nach der BetrKV (vgl. Nummer 9.13). Da nicht bekannt ist, zu welchem Anteil die Kosten und Vergütungen nach § 9 Absatz 2 Satz 1 WoGG in dem Gesamtbetrag für die Nebenkosten enthalten sind, sind hierfür die Pauschbeträge nach § 6 Absatz 2 WoGV heranzuziehen. Demnach sind vom Gesamtbetrag für die Miete (400 + 100 = 500 Euro) für diese Kosten insgesamt 214,50 Euro (Heizkosten: 70 m2 x 1,25 Euro = 87,50 Euro; 17 Euro Warmwasserpauschale für zwei Bewohner; 74 Euro Pauschale für Haushaltsenergie für zwei Bewohner; 36 Euro als Vergütung für die Garage) abzuziehen. Die Miete nach § 9 WoGG beträgt demnach 285,50 Euro (500 Euro – 214,50 Euro).

(2) Die Pauschbeträge nach § 6 Absatz 2 Nummer 2 WoGV gelten auch für die Kosten durch dezentrale Heizungs-, Brennstoff- und Warmwasserversorgungsanlagen. Die Pauschbeträge nach § 6 Absatz 2 Nummer 2 und 3 WoGV gelten auch für zu berücksichtigende, verstorbene Haushaltsmitglieder nach § 6 Absatz 2 WoGG.

Zu § 9 Absatz 3

9.31 Mietwert

Als Mietwert des Wohnraums nach § 7 WoGV ist höchstens die preisrechtlich zulässige Miete zugrunde zu legen, wenn die Vermietung des Wohnraums preisrechtlichen Vorschriften unterliegt.

9.32 Miete bei Heimbewohnerinnen und Heimbewohnern

Als Miete bei Heimbewohnerinnen und Heimbewohnern ist der maßgebende Höchstbetrag nach § 12 Absatz 1 WoGG zu Grunde zu legen (siehe auch Nummer 11.11 Absatz 2).